손피거래와 다운거래, 양도세 문제: 주의사항과 대응 방법

2024년 11월 25일, 국세청이 손피거래와 다운거래와 관련된 부동산 거래에서의 주의사항과 새로운 양도소득세 계산 방식을 발표했습니다. 이러한 변화는 손피거래와 다운거래로 인한 세금 문제를 줄이고자 하는 취지입니다. 부동산 거래를 고려하는 이들에게 정말 필요한 정보를 쉽게 풀어서 정리해 보았습니다.

✅ 바쁜 분들을 위해 아래 요약된 내용을 올려두었으니 참고하세요!

📋 목차

손피거래와 다운거래란?
손피거래 시 양도소득세 계산 방식 변경
다운거래의 심각한 불이익
국세청의 대응 방침
담당 부서 정보
자주 묻는 질문
결론
요약

1. ❓ 손피거래와 다운거래란?

1.1 💸 손피거래

손피거래는 “손에 쥐는 프리미엄”의 줄임말로, 매수자가 매도자의 양도소득세를 대신 부담하는 매매 거래를 뜻합니다. 법적으로 금지된 것은 아니지만, 양도소득세 계산 방식에 따라 매수자와 매도자 모두 예상치 못한 세금 부담을 지게 될 수 있습니다.

1.2 ⚠️ 다운거래

다운거래는 실제 매매 금액보다 낮게 신고하는 위법 행위입니다. 이는 부동산거래신고등에 관한 법률을 위반하는 것으로, 세금 탈루는 물론이고 비과세 혜택까지 박탈당하는 불이익을 가져올 수 있습니다.

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2. 📊 손피거래 시 양도소득세 계산 방식 변경

2.1 🔄 변경된 계산 방식

2024년 11월 7일 기획재정부의 새로운 해석에 따르면, 매수자가 양도소득세를 부담하는 경우 해당 세액 전부가 양도가액에 합산됩니다. 기존 해석은 첫 번째 세금 부담만 양도가액에 포함했으나, 이번 변경으로 인해 모든 세액이 포함됩니다. 이러한 변화는 2024년 11월 7일 이후의 양도분부터 적용됩니다.

2.2 📈 실제 사례 비교

일반 거래: 12억 원에 취득한 분양권을 17억 원에 매매한 경우 양도세 및 지방세는 약 3억 2,800만 원이 발생합니다.
손피거래: 매수자가 양도세를 대신 부담한 경우, 양도세와 지방세가 최대 9억 6,600만 원까지 증가할 수 있습니다.

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3. 🚨 다운거래의 심각한 불이익

3.1 💰 세금 재계산과 가산세

다운거래로 인해 실제 거래가액을 낮춰 신고하면 양도소득세를 실거래가로 재계산하고, 과소신고한 세액의 40%에 해당하는 부당과소신고 가산세가 부과됩니다. 추가로 납부지연 가산세(0.022%/일)도 부과되며, 이는 상당한 금액으로 불어날 수 있습니다.

3.2 ❌ 비과세·감면 배제

다운거래는 비과세 요건을 충족해도 혜택을 받을 수 없게 만듭니다. 예를 들어, 1세대 1주택 비과세나 자경농지 감면 혜택이 모두 제외되며, 이는 매도자에게 큰 불이익으로 작용합니다.

3.3 📝 과태료 및 중개사 제재

매수자와 매도자: 거래가액의 10% 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
공인중개사: 해당 거래를 중개한 공인중개사는 등록 취소나 업무 정지 처분을 받을 위험이 있습니다.

4. 📋 국세청의 대응 방침

국세청은 특히 신축 아파트 분양권과 같은 부동산에서 발생하는 이상 거래와 세금 탈루 행위를 철저히 점검할 예정입니다. 세법을 위반한 사례에 대해서는 엄격하게 대응하여 공정한 부동산 시장을 유지하고자 합니다.

5. 📞 담당 부서 정보

이번 발표와 관련하여 궁금한 점이 있다면 국세청의 아래 담당 부서에 문의할 수 있습니다.

자산과세국 책임자: 김영상 과장 (전화: 044-204-3401)
부동산납세과 담당자: 박재신 서기관 (전화: 044-204-3427), 양창호 사무관 (전화: 044-204-3417)

6. ❓ 자주 묻는 질문

6.1 🛑 손피거래는 불법인가요?

손피거래 자체는 불법이 아닙니다. 하지만 매수자가 양도소득세를 부담하게 되면, 예상하지 못했던 세금 부담이 발생할 수 있기 때문에 신중한 거래가 필요합니다.

6.2 🚫 다운거래가 왜 위험한가요?

다운거래는 부동산거래신고등에 관한 법률을 위반하게 됩니다. 이에 따라 과태료와 가산세 부과는 물론, 비과세 혜택까지 박탈당하게 되며, 공인중개사에게도 처벌이 가해질 수 있습니다.

6.3 📅 새로운 손피거래 해석이 적용되는 시점은 언제인가요?

2024년 11월 7일 이후에 발생한 양도분부터 새로운 세법 해석이 적용됩니다. 거래 전에 변경된 내용을 꼭 확인하시기 바랍니다.

6.4 🚫 비과세 혜택이 배제되는 경우는 어떤 경우인가요?

다운거래로 인해 거래 신고가 잘못되면 1세대 1주택 비과세나 자경농지 감면 등의 혜택을 받을 수 없습니다. 매수자 역시 비과세 혜택을 받을 수 없게 됩니다.

6.5 🔍 국세청은 어떤 거래를 중점 점검하나요?

국세청은 특히 신축 아파트 분양권과 이상 거래에서 발생하는 다운거래, 손피거래를 중점적으로 점검하고 있으며, 세금 탈루가 의심되는 경우 엄격히 대응합니다.

7. 🏁 결론

손피거래와 다운거래는 부동산 거래 시 예상치 못한 세금 부담이나 법적 문제를 초래할 수 있습니다. 특히 새로운 양도소득세 계산 방식과 다운거래의 불이익 내용을 충분히 숙지하고, 법적 기준에 맞는 거래를 진행하는 것이 중요합니다. 국세청은 공정한 거래 질서를 확립하기 위해 지속적으로 점검과 대응을 이어갈 것입니다.

8. 📌 요약

손피거래:
- 매수자가 양도세 전액을 부담하는 경우, 해당 세액 전부가 양도가액에 합산됩니다.
- 거래 조건에 따라 세금 부담이 크게 증가할 수 있습니다.
다운거래:
- 과소신고 가산세(40%), 납부지연 가산세, 과태료 부과 등 심각한 불이익이 발생할 수 있습니다.
- 비과세 및 감면 혜택이 박탈될 수 있습니다.
국세청 방침:
- 이상 거래와 세금 탈루 행위에 대해 엄정히 대응합니다.